29 maart 2021

Wanneer is een woning verkocht (onder voorbehoud)

Inleiding

Wanneer is een woning nou eigenlijk verkocht?

Als je niet zo thuis bent in het verkopen en kopen van woningen, vraagt dat soms om toelichting. Begrijpelijk ook, want de regels hierover zijn in de loop der jaren best wel veranderd.

Veel mensen vinden dat een huis verkocht is wanneer je er mondeling uit bent gekomen met de verkoper dan wel de koper wat betreft de prijs en de voorwaarden. En dat is begrijpelijk, want zo was het tot enkele jaren geleden ook gewoon. Maar of dat echt zo is, daar ga ik in onderstaande casus kort met u naar kijken. Leest u even mee?

Daar gaat íe:

Casus

Partij V (VERKOPER) heeft een woning te koop en partij K (koper) wil deze woning kopen. Partij K doet dan ook een bod op deze woning, waarop beide partijen in onderhandeling gaan over prijs en voorwaarden. En jawel, partijen komen na enkele malen over en weer te hebben geboden tot overeenstemming over zowel prijs, voorwaarden en oplevering. De volgende stap in het proces is het opmaken van een koopovereenkomst, met daarop volgende ondertekening, wanneer beide partijen het eens zijn met de inhoud. Maar, wat gebeurt er? Terwijl de makelaar bezig is met het opmaken van de koopakte, komt -laten we zeggen- partij N (nieuwe koper) bij de makelaar om een bezichtiging te plannen voor deze zelfde woning en hij wil zelfs tot onderhandeling en koop overgaan.

De vragen bij deze casus:

1. Is het toegestaan dat partij N in dit stadium nog komt kijken en eventueel ook gaat bieden?
2. Stel nu dat partij N al eerder zich had gemeld bijvoorbeeld tijdens de onderhandelingen van de partijen V en K. Hoe moet door de partijen hiermee om worden gegaan?
3. Wat is de rol van de makelaar in deze scenario’s?

Uitwerking casus

1. Het antwoord op vraag 1 is simpelweg ‘ja’. Ingeval verkoper en koper handelen als consument en de woning als zodanig (gaan) gebruiken -daar gaan we dan even vanuit- mag verkoper V partij N de gelegenheid geven de woning te bezichtigen en te kopen. Partij N kan dus net zo goed de koper worden in plaats van partij K! Dit alles heeft te maken met het schriftelijkheidsvereiste wat is geregeld in artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Hierin staat geschreven dat een overeenkomst voor woningen alleen kan worden aangegaan met een, door beide partijen, ondertekende overeenkomst. Zolang er dus geen handtekening staat onder koopovereenkomst tussen partijen V en K zijn beide partijen niet verplicht om tot definitieve koop over te gaan. Ook partij K kan dus ook nog beslissen de woning niet aan te kopen.
2. Ook in dit geval is het verkoper V toegestaan om de nieuwe gegadigde N de woning te laten bezichtigen en de woning aan N te verkopen. Dat voorop. Wat je trouwens in de praktijk vaak ziet is dat verkoper V beide (maar dat kunnen er ook meer zijn natuurlijk) partijen de gelegenheid geeft om een uiterste voorstel met voorwaarden voor een bepaalde datum kenbaar te maken. Dit gaat meestal per mail. Even terzijde: verkoper zal meestal kiezen voor de hoogste prijs, maar is dat niet verplicht. Verkoper blijft altijd vrij om niet te gunnen dan wel te bepalen aan wie hij gunt.
3. Niet meer en niet minder dan de verkoper te vertellen wat wel kan, wettelijk natuurlijk, en wat niet kan. De verkoper beslist wat er verder gaat gebeuren. De makelaar moet dit vervolgens conform zijn beroepsregels uitvoeren.

Kortom: ondanks het feit dat je elkaar wellicht hebt gevonden op de prijs en de voorwaarden en je elkaar feliciteert, is het nog mogelijk dat de verkoop of aankoop geen doorgang vindt.

Dat wordt anders als verkoper en koper beiden de koopakte hebben getekend. Volgens de wet is er dan voldaan aan het genoemde schriftelijkheidsvereiste en pas op dat moment is er sprake van een koopovereenkomst.

U ziet: het kopen en verkopen van een woning blijft een enigszins complex maar vooral emotioneel proces. Als makelaar helpen wij u graag om u in dat proces te ontzorgen. Weten hoe? Bel ons gerust voor een verhelderend gesprek.

Met vriendelijke groet,

Jeroen Doelman